Det är roligt att bygga hus – lycka till! För att underlätta något för er som bygger har vi sammanställt den här sidan – byggbranschen är en snårigare bransch än de flesta andra. Kom ihåg att för dem är du en engångskund! Bil lär du köpa igen om några år, men hus köps ofta för så långa perioder att vissa husfirmor kan tycka att det lönar sig bäst att lämna en del kunder riktigt missnöjda. När du blir osäker så kan det löna sig att diskutera med en jurist, det är stora summor det handlar om för den genomsnittliga familjen som bygger. Det som beskrivs här är bara tips som ni kan ta till er om ni vill, ansvaret i slutänden hamnar ändå på er själva, men ju mer man vet desto lättare är det att undvika problem.
FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN
Ofta börjar bygget med drömmar om ett nytt hus och en väldig massa funderingar. När ni funnit ett företag som tillhandahåller hus av den typ ni är intresserade av så börjar försäljningsprocessen – ni kontaktar en säljare. Säljarens roll är att diskutera sig fram till de lösningar som just ni är intresserade av och ge er en offert på det huset. Denna offert bör i första skedet vara en standardiserad produktionskostnadskalkyl som ger er en helhetsbild av vad det kostar att bygga ert hus. Redan här kan man flagga för att det förekommer en del märkligheter – alla säljare ger inte en produktionskostnadskalkyl för hela bygget utan lämnar bara pris på den del som just de själva erbjuder (det kan vara enbart materialet). Exempel på produktionskostnadskalkyl finns här: produktionskostnadskalkyl.pdf. Observera alltså att kalkylen ska täcka hela bygget så att ni kan få en så god uppfattning om helheten som möjligt och kunna ta med er kalkylen till banken för att få byggnadskreditiv (mer om detta senare).
Produktionskostnadskalkylen ska innehålla namnet på den som gett er offerten. Det är oerhört intressant information! Om det står ett större känt husföretag överst (”Husfirman AB”) så vet ni att den som lämnat offerten är det stora husföretaget. Om det däremot står ett för er okänt företag på offerten (”Nissessons Byggförmedling AB”) så vet ni att alla löften som säljaren ger er om att husfirman ska ställa upp och leverera det ena eller andra måste ges skriftligen från Husfirman. Det lilla försäljningsbolaget har inte möjlighet att gå in och leverera enligt muntliga löften – de levererar ingenting utan förmedlar bara affären. Här gäller det alltså att se upp – även de som köper det tryggaste totalentreprenadpaket som existerar kan känna sig oerhört lurade när det visar sig att säljaren pratat mer än vad Husfirman i sina leveranspapper lovar, och det är papperen som gäller. Att bevisa muntliga avtal är mycket svårt om inte säljaren exempelvis skrivit ner löftena i ett brev eller e-mail. Då kan man få även dessa löften uppfyllda, men det är inte Husfirman som står som ansvarig då utan plötsligt blir det säljarens bolag som får ta konsekvenserna av sina utställda löften.
BYGGNADSKREDITIV
Byggnadskreditiv är den typ av lån man tar i bank när man bygger. Ofta är dessa lån lite (eller mycket) dyrare än vanliga bostadslån då banken inte kan ha ett hus som säkerhet för lånet. Det skiljer ganska mycket i villkor mellan olika banker och även mellan kunder i samma bank. Det är dessutom inte bara räntesatsen som skiljer utan exempelvis uppläggningsavgifter och kostnad för värdering av det färdiga huset. Inga generella råd kan ges – det är bara att förhandla som gäller. Är ni inte nöjda så kolla med annan bank.
En annan sak som skiljer är hur stor kontantinsats som krävs och när denna ska lämnas. Om ni har begränsade resurser så är det förmodligen viktigt för er att kontantinsatsen är låg (normalt 10%) och att bygget från början kan finansieras av byggnadskreditivet. Senare i bygget, när kreditivet börjat sina, så fortsätter ni bygga med era egna pengar. Vid det laget har ni hunnit sälja befintlig bostad och fått loss bundna medel.
Det kan även vara av intresse att jämföra vilka villkor ni får på era bostadslån efter att huset blivit klart – det smidigaste är ju om ni kan fortsätta med samma bank den dag när huset är klart och lånen kan sättas om till vanliga bostadslån. Även här skiljer sig villkoren åt – vissa banker tillåter betydligt större andel av lånen som “bottenlån”, dvs lån med lägre ränta där huset anses utgöra fullgod säkerhet. Även villkor på ev. topplån bör kollas upp och amorteringstakt (avbetalningstakt). Vissa banker vill att ni amorterar huslånen i snabb takt vilket kan bli dyrt per månad om ni har stora lån. Tumregeln bör vara att inte ha större lån än man känner sig bekväm med och inte större månadskostnad heller. Detta kan inte banken avgöra åt er.
HELA AVTALET PÅ EN GÅNG!
Ett grundkrav innan ni skriver på någonting bör vara att få se hela avtalsupplägget vid ett och samma tillfälle. Är ni ute efter ett nyckelfärdigt hus så är ni inte intresserade av att göra en delbeställning av exempelvis materialpaketet. Det är mycket vanligt att säljare lovar totalansvar för ett nyckelfärdigt hus men sedan lotsar köparen till att enbart skriva på för materialsatsen. Många månader senare kommer sedan nya papper att skriva på, och är ni redan inne i processen så går det knappt att göra några villkorsändringar – alla papper som dyker upp blir ni tvungna att skriva på för annars blir det inget färdigt hus utan då står ni där med en materialsats för kanske en miljon kronor levererad till den byggklara tomten. Det vore en mardröm. Kräv alltså alla papper på bordet samtidigt! Då ser ni genast om det verkligen handlar om en s.k. totalentreprenad eller om det möjligen handlar om s.k. generalentreprenad. Det som säljs in som “totalansvar” kan i slutänden när alla papper visas upp visa sig vara “delad entreprenad”! Det är en oerhörd skillnad rent juridiskt, och detta är inte någonting som är ovanligt. Tvärtom är detta ett vanligt sätt att sälja för flera av Sveriges största husleverantörer!
DET SOM INTE INGÅR
När ni fått hela avtalsupplägget så kommer ni att upptäcka att markarbeten vanligtvis inte ingår i entreprenaden annat än i mycket begränsad omfattning. Markarbeten är den vanligaste tillkommande kostnaden vid nybyggnation, och också den vanligaste riktigt obehagliga överraskningen. Det beror på att kalkylposten underskattas av säljaren – oftast sätts den till noll eftersom visst markarbete ingår. Istället tillkommer fyllnadsmaterial, pålning eller sprängning för de allra flesta byggen. Gå inte på ev. snack om att “det finns fyllnadsmaterial i området” för sådant material som placeras under grunden till ett hus är det stora krav på. Det går inte att fylla ut med vilken lera som helst, utan det ska vara speciellt material som inte är frostkänsligt eller lätt spolas bort. Gör därför en geoteknisk undersökning av marken om det skulle visa sig troligt att pålning eller sprängning behövs. Är det utfyllnad som behövs så gå inte med på en generell skrivning om att detta “tillkommer” utan be åtminstone om en precisering av vad det kommer att kosta per ton. Många firmor tar ut mer än dubbelt så mycket för fyllnad jämfört med det pris som gäller på marknaden, det kan ni undvika genom att skriva in pris i avtalet.
ATT VÄLJA ENTREPRENÖR
När ni väljer eller tilldelas entreprenör så vill ni förstås ta referenser på denne. Ni kommer säkert att få referenser till nöjda kunder, men istället för att prata med dem om hur nöjda de är så bör ni kolla med andra, exempelvis kan ni genom dem kolla upp några namn på andra som byggt. De allra flesta känner till ett par ställen till som deras entreprenör varit på – kolla alltså om dessa andra kunder är nöjda, de ger förmodligen en mycket mer nyanserad bild av verkligheten.
Det finns en hel del belöningssystem i bruk som ni på det här sättet kan komma runt – de familjer som husföretaget ordnat för visningar eller referenser får ofta någon belöning för besväret och kan därför inte alls anses fullt trovärdiga – det kan handla om tusentals kronor per enskild visning! Det ligger i deras intresse att få fortsätta vara referenser eftersom belöningarna då fortsätter trilla in.
ATT VÄLJA KVALITETSANSVARIG
Den som är byggherre har själv huvudansvaret för att bygget går som det är tänkt. Inför kommunen ansvarar en kvalitetsansvarig för kvaliteten. Utse själv en kvalitetsansvarig som ni kan lita på – denne person ska vara oberoende från husleverantörer och entreprenörer för att kunna ställa sig på er sida och garantera kvaliteten i huset. Att låta leverantören välja kvalitetsansvarig, eller ännu värre: låta leverantören vara kvalitetsansvarig, är inte ett bra arrangemang för er. Det är däremot ett bra upplägg för leverantören, så bli inte förvånad om de föreslår något sådant. När ni väljer kvalitetsansvarig så bör ni välja någon som upprättar en fullgod kvalitetsplan, att välja den som har lägst pris är inte bästa sätt att välja på. Det är bättre att er kvalitetsansvarige tar betalt för att på plats kontrollera exempelvis grund, stomme, våtrum än att välja den billigaste kvalitetsansvarige för jobbet. De billigaste kontrollerar inte alla moment och/eller överlåter hela ansvaret även för nyckelmoment på leverantören i form av en egenkontrollplan (som de får signera).
ATT VÄLJA SLUTBESIKTNINGSMAN
Utse också slutbesiktningsman själv. Sedan 1 januari 2005 så har man rätt till detta enligt lag. Lagstiftaren har alltså sett ett behov av att tydliggöra detta pga alla märkligheter som kunder råkat ut för. Den som köper ett begagnat hus vill självfallet besiktiga huset med en oberoende besiktningsman, tyvärr verkar inte de som köper nytt hus resonera likadant. Ett vanligt upplägg är att husleverantören låter en tredje part utse slutbesiktningsman – det får det hela att se mer oberoende ut. Tyvärr är det bara ett sätt för husleverantören att själv få utse besiktningsmannen. Den tredje parten brukar nämligen vara ett bolag där man själv har stort inflytande. I Eksjöhus fall vill de exempelvis att slutbesiktningsman utses av försäkringsbolaget Gar-bo. Det de inte berättar är att Eksjöhus är delägare i Gar-bo och att Eksjöhus VD även är styrelseordförande i Gar-bo.
Om försäkringsbolaget vill göra en undersökning av huset för att kunna lämna försäkringsskydd så får de förstås gärna göra det, men som slutbesiktningsman bör en oberoende part utses, det har ni rätt till enligt lag.
SLUTBETALNING
I slutskedet bör ni vara noga med att hålla inne en skälig summa pengar tills alla återstående fel rättats till. En skälig summa är så mycket som det skulle kosta att ta in en annan firma för att färdigställa – det är alltså inte så att en saknad kakelplatta i duschen betyder att ni drar av kostnad för en platta, utan det är åtgärd av bristfälligt duschutrymme som ni bör hålla inne pengar för.
January 3rd, 2008 by Admin | No Comments »
